AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS - DISCUSSÃO DE METODOLOGIA


A Metodologia Clássica de avaliação de imóveis rurais leva em conta e Classe de Capacidade de Uso dos Solos, juntamente com características como proximidade da cidade sede. Esta nova metodologia já empregada em vários Laudos Avaliatórios (Judiciais e Extra judiciais), na região noroeste do Estado de São Paulo, propõe a utilização de várias situações paradigmas.

Para a região noroeste do Estado de São Paulo, utilizamos a Classe de Capacidade de Uso dos Solos III como situação básica, tendo em vista a completa predominância dos solos Latossolo Vermelho Escuro distrófico e Podzolizados, de acordo com a Carta de Utilização da Terra no Estado de São Paulo - IGC; declividade; e, em determinados casos, a situação do imóvel

Partindo-se desta premissa, para utilização nesta mesma região, entendemos que havendo a declividade média variando de 0-10%, Classe III, proximidade relativa entre os imóveis e a cidade sede , havendo boas estradas para acesso às propriedades rurais, teremos então como principal variação a quantidade de benfeitorias existentes nas propriedades consideradas e na avalianda

Como situação paradigma, adotamos, para região noroeste do Estado de São Paulo a seguinte situação: (OBS: os valores apresentados foram aleatórios somente para fins demonstrativos)

Casas 02 unidades, medindo 90 m², tipo proletário, forrada, alvenaria, instalações elétricas e hidráulicas em regular bom estado de conservação

Custo de reposição:

R$ 10.325,60 / un

Curralama 01 uidade, nãocompleta, com tronco, brete, embarcador, apartador, galpão coberto, medindo 1.500 m² (30x50 mts), em regular bom estado de conservação.

Custo de reposição:

R$ 26.756,00 / un

Barracão de maquinários 01 unidade, aberto de pilares de madeira de lei, coberto com telhas de barro, instalações elétricas, em regular bom estado de conservação

Custo de reposição:

R$ 4.596,00 / un

Cercas de arame liso, 5 fios, lascas de madeira de lei, espaçadas entre si por 6 metros, com dois balancins de madeira, palanques/esticadores de madeira de lei espaçados entre si por 100 metros, em regular bom estado de conservação

Custo de reposição:

R$ 1.975,82 / km

A quantidade de cercas externas existentes no imóvel serão calculadas pela seguinte fórmula:

área em alqueires x 24.200 m² = X

Ö X = Y

Y x 4 = Z m

Z m ÷ 1.000 = quilômetros de cerca

Para as cercas internas, adotamos o quádruplo da medida externa

Rede elétrica: adotada a metragem de 2,0 km por imóvel (média).

Custo de reposição:

R$ 22.447,33 / km

Pontos Positivos:

  • Estando as imobiliárias cada vez menos interessadas em fornecer informações sobre imóveis por elas vendidos e ainda estando em franca disputa pelo território da avaliações com os engenheiros, temos possibilidade, pela simples oferta nos jornais, de avaliar os imóveis pretendidos.

  • Menos tempo na coleta de dados para a avaliação è menor custo.

  • Sendo as ofertas publicadas em jornal, basta o recorte deste para comprovar a fonte e o preço ofertado.

    Pontos Negativos:

  • Avaliador necessita conhecer a fundo a sua região de trabalho. Para cada região do país a situação paradigma das benfeitorias se altera. Ex: São Paulo e Amazonas.

    No tocante ao cumprimento à Norma Técnica ABNT 8799, nada se alteraria. Sendo que os passos para a avaliação seriam os que se seguem:

    Metodologia Básica Aplicada:

    Nível de Precisão

    Procedimento:

  • Levantamento de preços ofertados para venda de imóveis rurais na região do imóvel avaliando

  • Homogeneização

  • Cálculo do valor da terra nua de cada um deles

  • Tratamento Estatístico

  • Valoração da Propriedade e suas Benfeitorias

  • Cálculo do Valor da Área Avalianda

    OBSERVAÇÕES:

    Outras regiões tiveram propriedades avaliadas por este método, tais como: alta paulista, Mato Grosso do Sul, centro e norte do Tocantins, região de Rondonópolis – MT, região sudoeste de Goiás e Triângulo Mineiro. Em cada região desta estudou-se uma situação diferente, quanto às benfeitorias, para se estabelecer a Situação Paradigma. Em todas elas os valores obtidos ficaram mais próximos da realidade de mercado que na Metodologia Clássica.

    Alguns trabalhos que temos visto ser apresentados por peritos judiciais comete um equívoco quando da avaliação assim procedendo:

  • coletar os preços de terras na região;

  • sanear o "fator de oferta" (10%)

  • tratamento estatístico, chegando ao valor por hectare;

  • multiplica-se pela área total, chegando ao valor do imóvel;

  • avaliam-se as benfeitorias

  • soma-se o valor das benfeitorias com o valor das terras

  • conclusão do trabalho.

    Problema apresentado:

    Somando-se o valor das benfeitorias com o valor obtido na avaliação das terras, termos um número totalmente irreal.

    Quando as imobiliárias oferecem imóveis para venda não discriminam o que é valor de terra nua e o que é benfeitoria. Quando somamos o valor das benfeitorias o estamos utilizando duplamente nos cálculos. Nesta nova metodologia não coremos este risco. Veja no exemplo abaixo.

    Avaliação de um imóvel rural com área total de 100,00 hectares, localizado no município de Araçatuba – SP, de propriedade de Fulano de tal....

    Através de vistoria ao imóvel constatou-se o que se segue:

    (OBS: os valores apresentados foram aleatórios somente para fins demonstrativos)

    Benfeitorias:

    01 un Casa sede de alvenaria, forrada, piso de vermelhão, esquadrias de metal, com instalações elétricas e hidráulicas, medindo

    100 m², bom estado de conservação.

    Custo de reposição:

    R$ 150,00/m²

    R$ 150,00 x 100 m² x 0.80

    R$ 12.000,00

    01 un Curralama de madeira, medindo 1.500 m², com tronco, seringa, embarcador (cobertos), bom estado de conservação.

    Custo de reposição:

    R$ 26,00/m²

    R$ 26,00 x 1.500 m² x 0.80

    R$ 31.200,00

    01 un Barracão de maquinários, aberto, coberto com telhas de eternit, pilares de madeira de lei, medindo 100 m², bom estado de conservação.

    Custo de reposição:

    R$ 85,00 /m²

    R$ 85,00 x 100 m² x 0.80

    R$ 6.800,00

    90 has Pastagens de capim brachiária decumbens, bom estado de conservação.

    Custo de reposição:

    R$ 352,00 / ha

    R$ 352,00 x 90 has x 0.80

    R$ 25.344,00

    01 un Poço comum, bom estado de conservação.

    Custo de reposição:

    R$ 500,00 / un

    R$ 500,00 x 1 x 0.80

    R$ 400,00

    1,50 km Rede elétrica, bom estado de conservação

    Custo de reposição:

    R$ 7.000,00 / km

    R$ 7.000,00 x 1,50 km x 0.80

    R$ 8.400,00

    5,00 km Cercas de arame liso, 5 fios, lascas de aroeira espaçadas entre si por 3 metros, entremeados por 02 balancins, esticadores à cada 250 metros, fios presos por catracas de metal.

    Custo de reposição:

    R$ 1.500,00 / km

    R$ 1.500,00 x 5,00 km x 0.80

    R$ 6.000,00

    Somando-se as benfeitorias teremos:

    R$ 89.744,00

    Para se chegar ao valor da Terra Nua (sem benfeitorias) das propriedades ofertadas, utilizaremos a seguinte planilha:
    Planilha de Cálculo de Valor de Terra Nua      
               

    Elemento

    1

    2

    3

    4

    5

    Local

    Araçatuba

    Araçatuba

    Araçatuba

    Araçatuba

    Araçatuba

    Fator de Transp.

    1,000000

    1,000000

    1,000000

    1,000000

    1,000000
    Área/alq

    170,00

    185,00

    101,00

    170,00

    90,00
    Casa

    2

    2

    2

    2

    2
    Casa - R$ total

    20.651,20

    20.651,20

    20.651,20

    20.651,20

    20.651,20
    Curral

    1

    1

    1

    1

    1
    Curral - R$ total

    26.756,00

    26.756,00

    26.756,00

    26.756,00

    26.756,00
    Barracão

    1

    1

    1

    1

    1
    Barracão - R$

    4.596,00

    4.596,00

    4.596,00

    4.596,00

    4.596,00
    Pasto - alq

    169,22

    184,22

    100,22

    169,22

    89,22

    Pastagem – R$

    211.218,71

    229.941,56

    125.093,60

    211.218,71

    111.363,51

    Cerca Int – km

    32,45

    33,85

    25,01

    32,45

    23,61

    R$

    64.120,88

    66.889,96

    49.423,75

    64.120,88

    46.654,80

    Cerca Ext - km

    8,11

    8,46

    6,25

    8,11

    5,90

    R$

    16.030,22

    16.722,49

    12.355,94

    16.030,22

    11.663,70

    Rede Elétrica

    1,00

    1,00

    1,00

    1,00

    1,00
    Poço Artesiano

    0,00

    0,00

    0,00

    0,00

    0,00
    Valor de Oferta R$/alq

    5.000,00

    4.000,00

    5.500,00

    4.300,00

    4.500,00
    Conversão Mon.

    1,00

    1,00

    1,00

    1,00

    1,00
    Val. Oferta Saneado

    4.500,00

    3.600,00

    4.950,00

    3.870,00

    4.050,00

    Valor Transposto

    4.500,00

    3.600,00

    4.950,00

    3.870,00

    4.050,00

    Valor Benfeitorias

    365.820,35

    388.004,54

    261.323,82

    365.820,35

    244.132,54

    Valor Propriedade

    765.000,00

    666.000,00

    499.950,00

    657.900,00

    364.500,00

    VTN/alq

    2.348,12

    1.502,68

    2.362,64

    1.718,12

    1.337,42

    Rede Elétrica  

    22.447,33

    		      
    Casa  

    10.325,60

    		 R$/un    
    Poço Artesiano  

    15.000,00

    		 100 metros    
    Cercas - R$/km  

    1.975,82

    		      
    Pastagens - R$ / alq  

    1.248,19

    		      
    Curralama completa - R$/un

    26.756,00

    		 padrão    
    Barracão - R$/un  

    4.596,00

    		 80 m2    
               
    Média Aritmética Simples  

    Somatória

    		    

    R$/alq

    1.853,79

    		 

    9.268,96

    		   
    Desv. Padrão

    477,39

    		       
               
    Limite Inferior

    0,70

    1.297,65

    		     
    Limite Superior

    1,30

    2.409,93

    		     
    M.A.S. - R$/alq

    1.853,79

    		 

    R$/hectare

    766,03

               

    Onde, concluindo-se que o hectare de terra nua, para as condições apresentadas vale: R$ 766,03. Para a propriedade avalianda teremos:

    R$ 766,03 x 100,00 hectares.

    R$ 76.603,00

    Adicionando-se à este valor da terra nua o obtido com as benfeitorias, teremos como valor do imóvel avaliando:

    R$ 76.603,00 + R$ 89.744,00 =

    R$ 166.347,00

    Ou seja,

    R$ 166.347,00 / 100 hectares =

    R$ 1.663,47 / ha ou

    R$ 4.025,60 / alq. pta.

    Se utilizada o sistema equivocado de avaliação, normalmente utilizado, teremos:

    Benfeitorias: R$89.744,00

    M.A.S. propriedades ofertadas:

    (5.000,00 + 4.000,00 + 5.500,00 + 4.300,00 + 4.500,00) x 0.90 / 5

    = R$ 4.194,00 / alq. pta. ou R$ 1.733,06 / ha

    = R$ 1.733,06 x 100,00

    = R$ 173.306,00

    MAS + Benfeitorias =

    R$ 173.306,00 + R$ 89.744,00

    R$ 263.050,00

    Comparando-se com o resultado anteriormente obtido, teremos:

    R$ 166.347,00 è

    R$ 263.050,00

    O que representa o erro, à maior, de 58,133 %.

    Portanto, esta nova metodologia de avaliação além de corrigir possíveis equívocos do avaliador, ainda permite uma avaliação mais consciente do imóvel evitando-se danos para quaisquer das partes envolvidas.

    Engº Agrônomo Carlos Augusto Arantes