PRAZO GERAL DE GARANTIA NA CONSTRUÇÃO CIVIL


A doutrina e jurisprudência dominantes, antes do CDC, estenderam o prazo de 5 anos do art. 1245 do CC , nominalmente válido só para empreiteiros, como prazo genérico válido para todos os construtores, envolvendo também obras por administração, por exemplo. Dizia Hely Lopes Meirelles:
"Em face das leis reguladoras da profissão do engenheiro e do arquiteto, é hoje fora de dúvida que a responsabilidade prevista no art. 1245 do Código Civil para os empreiteiros é extensiva a todo construtor, qualquer que seja a modalidade contratual adotada para a execução da obra.. ... Ficam sujeitos, portanto, à responsabilidade excepcional do art. 1245 do Código Civil, tanto os construtores de grandes ou pequenos edifícios, como os que executam obras outras de vulto" "Direito de Construir"- Hely Lopes Meireles - Ed. Freitas Bastos, 2. edição, folha 280.

Esta afirmação do Dr. Hely Lopes Meirelles na 2a. edição de seu livro pretendia extender a aplicação do art. 1245 aos casos envolvendo solidez e segurança:
a) de todas as modalidades de contrato (não só empreitada, como diz o texto), mas também para administração, com ou sem fornecimento de materiais);
b) de todos os portes (as "construções consideráveis", como diz o texto), excluindo as obras provisórias, que dispensam essa garantia, conforme pode ser visto na 7ª edição do livro:

"O Código Civil restringe a responsabilidade quinquenal pela solidez e segurança da obra aos "edifícios e construções consideráveis (art. 1245). Na linguagem técnica, "edifício" é a obra específica e imediatamente utilizada pelo homem, como a casa, o templo, a escola, o hospital, diversamente de "construção", que designa, genericamente, toda realização material de dominação da Natureza, tais como estradas, pontes, usinas, as quais, embora visando à satisfação de necessidades humanas, não são ocupadas diretamente pelo homem, mas, sim, por seus instrumentos de trabalho. A responsabilidade de que cuidamos incide sobre todo e qualquer "edifício", mas, quanto às demais construções, somente sobre as "consideráveis", ou seja, as de grande porte e de caráter permanente, visto que as provisórias, por sua própria natureza, dispensam tal garantia".
(HELY L. MEIRELLES, Direito de Construir,7a. ed., fls. 226)
Essa doutrina acabou sendo estendida, em muitos julgados para todos os casos da construção civil, incluindo aí, de cambulhada, os casos de vícios redibitórios que não envolviam solidez e segurança da construção.


O artigo 1245 do CC especificou o prazo de garantia de 5 anos, para os casos que envolvessem a solidez e/ou segurança da construção (falhas estruturais, perigo de desabamento, etc), dentro dos quais se presume a culpa do construtor, que só se livrará da responsabilidade se provar que a culpa cabe a terceiros . Seria o caso de provar que o agente causador é outro: destruição de pilar de prédio por acidente ou ataque químico, rompimento de adutora, que afetou a fundação, rebaixamento de lençol freático ou escavação de obra feita por vizinhos, etc.

Os conceitos de solidez e segurança, ao pé da letra, restringem-se às falhas estruturais, perigo de desabamento, rompimento de lajes, paredes, telhados ou assoalhos, etc., ou seja, fatores relacionados à ruína ou ao risco da ruína da obra. A jurisprudência mais recente tem alargado esse conceito, incluindo neles os casos envolvendo infiltrações de água, vazamento de gases, obstruções de rede de esgoto, perigo de incêndio, umidade em escala anormal, com desenvolvimento de fungos que podem afetar a saúde dos moradores, etc. A justificativa para este fato tem se baseado, de um lado, no desenvolvimento tecnológico da construção civil, e de outro na tendência de responsabilizar objetivamente os construtores por atos que não preservem a incolumidade física e patrimonial das pessoas.

PRAZO DE PRESCRIÇÃO QUANTO À SOLIDEZ E SEGURANÇA DA CONSTRUÇÃO, NO CC.
Conforme a opinião do Dr. Hely Lopes Meireles, o prazo de 5 anos previsto no art. 1245 do CC deveria ser considerado como prazo de garantia, e não prazo de prescrição, que não é citado em nenhum outro lugar referente às construções no Código Civil, exceto quanto aos vícios redibitórios citados no art. 178. Por isso ele aplicou cumulativamente o disposto nos artigos 179 e 177 do CC, concluindo que para a construção civil o prazo de prescrição seria de 20 anos!
Art. 179 do CC - Os casos de prescrição não previstos neste Código serão regulados, quanto ao prazo, pelo art. 177 do CC.
Art. 177 do CC - As ações pessoais prescrevem ordinariamente em 20 anos, as reais em dez entre presentes, e, entre ausentes, em quinze, contados da data em que poderiam ser propostas.
Esta interpretação do Dr. Hely Lopes Meirelles acabou se constituindo na corrente doutrinária majoritária até agora, nos tribunais de São Paulo.

Esta corrente doutrinária entende que o prazo inicial de 5 anos do art. 1245 do CC é de simples garantia legal quanto à solidez e segurança da edificação: dentro deste prazo, o reclamante fica dispensado de provar porquê a falha ocorre e qual a sua causa - basta provar que ela existe. Se este prazo for ultrapassado, a responsabilidade do construtor deveria ser provada (não seria presumida). O ônus da prova, a partir dos 5 anos, ficaria por conta do comprador, que ainda assim poderia mover ação contra o construtor, que prescreveria em 20 anos.
"O prazo quinquenal dessa responsabilidade é de garantia, e não de prescrição, como erroneamente têm entendido alguns julgados. Desde que a falta de solidez ou de segurança da obra apresente-se dentro de cinco anos de seu recebimento, a ação contra o construtor e demais participantes do empreendimento subsiste pelo prazo prescricional comum de 20 anos, a contar do dia em que surgiu o defeito.
Por outro lado, tratando-se de prazo de garantia, não admite interrupção ou suspensão, mas poderá ser ampliado contratualmente, se assim o desejarem as partes. O que não pode é ser suprimido ou reduzido, pois a lei civil fixa um mínimo de ordem pública." Hely Lopes Meirelles "Direito de Construir"- Hely Lopes Meireles - Malheiros Editores, 7. Edição, folha 226.
Os doutrinadores Pontes de Miranda, Washington de Barros Monteiro e Carvalho Santos também faziam parte desta corrente, antes da vigência do CDC. Argumentavam que se a ruína ocorresse no último dia dos 5 anos, não haveria tempo hábil para a propositura da ação, o que é verdade.
Atenção: o prazo de 5 anos recomeçaria , se houvesse reparos insatisfatórios, que continuassem a afetar a segurança ou solidez da construção.
Essa era a tendência adotada pelo próprio STF, antes da Constituição de 1988, conforme pode ser visto na decisão a seguir:

Recurso Especial n. 105.835-8-SP in Diário da Justiça de Brasília de 26/8/88, p. 21037.
Citada em RTJE vol. 133, fl. 179, de fev.95.
Rel. Min. Aldir Passarinho, 2a. Turma do STF,
" A prescrição, no caso, não é a prevista para a chamada ação quanti minoris (abatimento do preço) e nem para a ação redibitória, posto que foi proposta ação de completa indenização por má execução de serviços de construção de edifício de apartamento. Prazo prescricional de 20 anos (art. 177 do CC)
Essa tendência majoritária resultou na edição da súmula 194 do STJ, apresentada na folha seguinte, que embora não seja vinculante, esclarece essa questão, mas com redação lacônica que permite (erradamente, na opinião do autor) a interpretação de que o prazo genérico de prescrição para obter indenização por defeitos da obra seria de 20 anos. Na verdade, as 6 decisões prévias adotadas como referência na súmula, se referem a falhas que atingem a solidez e a segurança do prédio, conforme se prova a seguir:
SÚMULA 194 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA,
Publicada no Diário da Justiça de 03/10/1997
"Prescreve em 20 anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos da obra."
 
 
Referência:
CC, arts. 177 e 1.245
Lei nº 4.591, de 16.12.64, art. 43, II
Resp 8.489-RJ (3ª T 29.04.91 - DJ 24.06.91)
Resp 9.375-SP (3ª T 17.12.91 - DJ 30.03.92)
Resp 62.278-SP (3ª T 03.09.96 - DJ 21.10.96)
Resp 1.473-RJ (4ª T 12.12.89 - DJ 05.03.90)
Resp 5.522-MG (4ª T 14.05.91 - DJ 01.07.91)
Resp 72.482-SP (4ª T 27.11.95 - DJ 08.04.96)
Abaixo são transcritas as ementas desses 6 recursos, na ordem de citação. Todos os casos se referem explicitamente à solidez e segurança das edificações, sendo que 4 ementas (maioria) no próprio texto delas, e os outros 2 nas citações dos votos dos relatores, conforme comentários deste autor.
Recurso Especial n. 8489 STJ- Rio de Janeiro (Reg.91.0003100-3)
Relator: O Exmo. Sr. Ministro Waldemar Zveiter - 3ª Turma
Recorrente: CBPI - Cia. Brasileira de Participações e Investimentos
Recorrido: Condomínio do Edifício Flamboyant
EMENTA:
I - Comprovado o nexo de culpabilidade responde o construtor pelos vícios de construção e o prazo do artigo 1245 do Cód. Civil em caso que tal é de garantia da obra, sendo que o demandante que contratou a construção tem prazo de 20 (vinte) anos para propor ação de ressarcimento, que é lapso de tempo prescricional.
II - Recurso não conhecido.
COMENTÁRIOS DESTE AUTOR: Às fls. 365 dos embargos infringentes, assim diz o voto condutor: "A prova existente nos autos abona o voto majoritário. Os danos não resultaram de má conservação da edificação do condomínio, como sustenta a embargante, buscando amparar-se no voto minoritário. Decorreram - sim - da má execução da construção. ... tanto mais quanto o perito - laudo de -fls. 170 - ao ser indagado se os defeitos poderiam ser evitados com adequada manutenção e conservação, foi taxativo ao responder negativamente"
Citando Carvalho Santos, diz o voto do min. Zveiter: "Responderá durante 5 anos"...Note-se bem. O prazo de cinco anos, aí prefixado, não diz respeito ao exercício da ação que o proprietário pode intentar contra o construtor em razão de usa responsabilidade. Esta, sim, é que se presume, sempre, se se manifestam, os vícios da obra, ou sobrelevam a ruína, nesse prazo..."E citando Yussef said Cahali, diz o voto do min. Zveiter: "O que flui importante é o laudo pericial nela existente, que aponta os defeitos de construção, quanto à solidez da obra, dando cobertura à propositura daquela medida cautelar..."

Recurso Especial 9375 STJ- São Paulo - (91.5467-4)
Relator: O Exmo. Sr. Ministro Cláudio Santos - 3ª Turma
Recorrente: Enplanta Engenharia Ltda.
Recorrido: Condomínio Edifício Largo do Ouvidor
EMENTA:
Não viola os arts. 178, §5º , IV, 1243 e 1245 do Cód. Civil a decisão que afasta a prescrição argüida por se cuidar de ação indenizatória pelos danos, considerados de grande monta, pelos quais é o construtor responsável.
COMENTÁRIO DESTE AUTOR: Consta do relatório, que o TJSP negou provimento a agravo de instrumento, mantendo despacho saneador do juiz de 1ª instância, em ação indenizatória fundada no art. 1245 do CC, que rejeitou o argumento de estar prescrita a pretensão nos termos do art. 178, §5., inc. IV do CC. Inconformado recorreu o réu neste Recurso Especial. No voto do min. Nilson Naves, que havia pedido "vista" dos autos, ele cita "caso em que se alega que o plano de obras foi mal executado, no tocante à uma parte. Quanto à essa parte, é admissível entender-se que a sua solidez ficou comprometida (veja-se o que ficou decidido no Resp-1882, 4ª Turma, Sr. Ministro Athos Carneiro, DJ de 26.3.90)...

Recurso Especial 0062278 STJ - São Paulo, DJ 21/0/96 página 40257
Ministro Nilson Naves - 3ª Turma
Responsabilidade do construtor. De acordo com a orientação da 2ª seção do STJ "é de vinte anos o prazo de prescrição da ação de indenização contra o construtor, por defeitos que atingem a solidez e a segurança do prédio, verificados nos cinco anos após a entrega da obra""(RESP'S 1.473, 5522, 8489, 30293 e 72482)

Recurso Especial n. 1.473-RJ, Diário da Justiça de Brasília, de 5-3-90, Seção I, p. 1410.
Citada em RTJE vol. 133, fl. 179, de fev.95
Relator: Ministro Fontes de Alencar, 4ª Turma
EMENTA:
"Defeitos de construção que ofendem a segurança e a solidez da obra. São compossíveis o art. 1245, do CC e o art. 43, II, da Lei 4591/94, que não exausta a responsabilidade civil do incorporador, mas resguarda da falta de execução ou do retardamento injustificado da obra o adquirido de unidade autônoma.
A prescrição, não sendo a ação redibitória nem quanti minoris, mas de completa indenização, é vintaneira (art. 177 do CC)"

Recurso Especial n. 5522 STJ - Minas Gerais (90.0010263-4)
Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo - 4ª Turma
Recorrente: Itaú Seguradora Ltda.
Recorrida: Emisa Empreendimentos Imobiliários Ltda.
EMENTA:
O prazo de cinco (5) anos do art. 1245 do Código Civil, relativo à responsabilidade do construtor pela solidez e segurança da obra efetuada, é de garantia e não de prescrição ou decadência. Apresentados aqueles defeitos no referido período, o construtor poderá ser acionado no prazo prescricional de vinte (20) anos. Brasilia, 14 de maio de 1991 (data do julgamento)
Recurso Especial n. 72482 - SP (Reg. 95 454904)
Relator: O Sr. Ministro Ruy Rosado de Aguiar - 4ª Turma
Recorrente: Estrutura Incorporadora e Construtora Ltda.
Recorrido: Condomínio Edifício Orion
EMENTA:
1 - O condomínio, através do síndico, tem legitimidade para propor ação de indenização por danos ao prédio que afetem a todos os condôminos.
2 - É de vinte anos o prazo de prescrição da ação de indenização contra o construtor, por defeitos que atingem a solidez e a segurança do prédio, verificados nos cinco anos após a entrega da obra.
3 - A cláusula geral do artigo 1056 do Ccivil, de responsabilidade por cumprimento imperfeito, dependente da prova da culpa, não foi versada nos autos. Brasilia, DF, em 12 de dezembro de 1995 (data do julgamento)
Outros dois recursos recentes onde os casos de solidez e segurança da obra executada na prescrição de 20 anos são citados expressamente:

Recurso Especial 0062068, de São Paulo, DJ 16/06/1997, página 27360
Relator: Ministro Nilson Naves
EMENTA: Responsabilidade do construtor. De acordo com a orientação da 2ª seção do STJ, "é de vinte anos o prazo de prescrição da ação de indenização contra o construtor, por defeitos que atingem a solidez e a segurança do prédio, verificados nos cinco anos após a entrega da obra"

Recurso Especial n. 73.922-SP
Relator Ministro Waldemar Zveiter - 3ª Turma
"Defeitos na construção - Lapso temporal vintenário para propor ação de ressarcimento - O prazo de 05 anos, de que trata o artigo 1.245 do CC, relativo à responsabilidade do construtor, é de garantia pela solidez e segurança da obra executada, e não de prescrição ou decadência. O proprietário que contratou a construção tem o prazo de 20 anos para propor ação de ressarcimento, que é lapso de tempo prescricional. (STJ - 3ª T.; Rec. Esp. nº 73.022-SP; Rel. Min. Waldemar Zveiter; j. 14.05.1996; v.u.; ementa.)"
As decisões acima citadas, incluindo as 6 que deram origem à súmula 194 do STJ fundamentam a orientação doutrinária inédita deste autor:
"O prazo de prescrição de 20 anos da súmula 194 do STJ se restringe a falhas que atingem a solidez e a segurança do prédio, e não se refere aos vícios redibitórios secundários (que não afetam a solidez e a segurança), para os quais o prazo de prescrição corresponderia aos 5 anos de garantia, contados a partir da entrega".

ATENÇÃO

Após a entrada em vigor do CDC, em 11/03/1991, a Súmula 194 do STJ continua valendo, mas existe um prazo fatal de decadência de noventa dias para o consumidor final formalizar sua reclamação (por escrito, via cartório, etc.), tanto dos vícios e defeitos (aparentes ou ocultos) quanto por danos ocorridos, que não afetam a segurança ou estabilidade da construção. Este prazo de 90 dias se conta:

a) do dia da entrega ao consumidor (e não do "habite-se"), para defeitos aparentes, mesmo que o imóvel não seja ocupado nesse período, ou

b) do dia em que ficar evidenciado o defeito oculto, desde que tenha ocorrido dentro do prazo de garantia de 5 anos.

Portanto, após os 5 anos mais 90 dias o consumidor só poderá reclamar de vícios construtivos que afetem a solidez e segurança da obra (prazo de 20 anos da Súmula 194 do STJ), com exceção dos casos que afetam a saúde ou a segurança do consumidor, previstos no art. 27 do CDC.

O artigo 27 do CDC prevê também um prazo especial de prescrição de 5 anos contados a partir do conhecimento do dano e de sua autoria, para a pretensão de reparação pelos danos causados por defeitos da obra. A palavra "defeitos", neste caso, não se confunde com "falhas ou vícios construtivos comuns", mas tem o sentido específico de falhas construtivas que afetam a saúde ou a segurança do consumidor.

ÚLTIMAS NOTÍCIAS

A súmula 194 do Superior Tribunal de Justiça diz: "Prescreve em 20 anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos da obra". Leitura desatenta permitia concluir que esse prazo de 20 anos abrangia TODOS os defeitos da obra.

Em várias ocasiões, nos cursos que ministro para o IBAPE/SP, divulguei que esse prazo de prescrição de 20 anos se referia às falhas construtivas cobertas pelo art. 1245 do Código Civil (solidez e segurança).

Em 14/12/1999 a 3a. Turma do STJ CONFIRMOU essa tese, julgando o Recurso Especial 51169 do RS, originado em 1994. A notícia divulgada no site do STJ diz em seu título:

"Financeira TAMBÉM é responsável por má qualidade da construção."

E no texto:

...Para o ministro Ari Pargendler, "o que acontece com a Habitasul é semelhante aos negócios efetuados pelo Sistema Financeiro de Habitação. "Desde que seja possível isolar cada elemento em particular, as operações básicas de construção e do financiamento não admitem cisão, mas se fundem em um novo tipo de negócio, conhecido como o de aquisição da casa própria", afirmou.

Durante o julgamento, a Turma ressaltou que a responsabilidade dos agentes financeiros quanto às falhas de construção não se limita apenas a cinco anos, que é o prazo de garantia geralmente dado pelas empreiteiras. Havendo falta de solidez e de segurança da obra, a ação contra o construtor e demais participantes do empreendimento pode ser acionada em até 20 anos, a contar do dia que surgiu o defeito.

Esse dispositivo, todavia, não é válido para qualquer defeito, mas somente para aqueles que ponham em risco a solidez e a segurança da obra. Incluindo-se nesses casos, infiltrações, vazamentos e quedas de blocos de revestimento."

A íntegra da decisão ainda não está disponível, mas já deve estar tirando o sono de muitos agentes financeiros, que, sem querer, acabam de assumir responsabilidades típicas dos construtores. Ou seja, conforme o STJ, a financeira deveria FISCALIZAR a forma da aplicação do seu dinheiro pela Construtora, exigindo QUALIDADE no produto financiado. Abre-se assim um grande campo de trabalho para peritos gabaritados.

Se a moda pega, a qualidade das construções passará por um incremento ainda maior do já ocorrido desde 1991, com a implantação do Código de Defesa do Consumidor.

Engº Paulo Grandiski
Texto extraído da apostila do Curso Básico de Perícias e Anomalias em Edificações ministrado pelo IBAPE/SP em maio/98